そんな思いから、不動産投資に興味を持つ方が増えています。
しかし、多くの方が最初にぶつかる壁が「自己資金」の問題です。
そんな疑問や不安が、はじめの一歩をためらわせてしまう・・・。
この記事を読み終える頃には、ご自身の状況に合わせた資金計画が明確になり、不動産投資家としての一歩を踏み出す自信が湧いてくるはずです。
不動産投資の自己資金、目安は物件価格の1～2割＋諸費用
まず結論からお伝えします。
と思われたかもしれませんね。
なぜこれだけの自己資金が推奨されるのか？その理由と内訳を詳しく見ていきましょう！
そもそも、なぜ自己資金が必要なの？
1. 金融機関からの信頼度が上がる
自己資金を用意できるということは、計画的に貯蓄ができる証明になります。金融機関は「この人なら、きちんとローンを返済してくれそうだ」と判断し、融資の審査に通りやすくなるのです。
2. ローンの金利が優遇されることがある
自己資金を多く入れると、金融機関側の貸し倒れリスクが減ります。そのため、より低い金利でローンを組める可能性が高まり、金利がわずかでも低いと、長期的に見て総返済額は大きく変わってきます。
3. 毎月のキャッシュフローが安定する
自己資金を多く入れて借入額を減らせば、毎月の返済額も少なくなります。これにより、キャッシュフローに余裕が生まれ、安定した投資運用につながります。
4. 不測の事態に備えられる
不動産投資には、突然の修繕や、入居者がすぐに見つからない「空室」といったリスクがつきものです。手元に自己資金があれば、こうした予期せぬ出費や収入減にも慌てず対応できます。
自己資金の具体的な内訳
頭金（物件価格の10～20％が目安）
頭金とは、購入する物件の価格の一部として、最初に現金で支払うお金のことです。例えば3,000万円の物件なら、300万円～600万円が頭金の目安となります。この分だけ借入額を減らすことができます。
諸費用（物件価格の7～10％が目安）
物件を購入する際には、本体価格以外にも様々な費用がかかります。これをまとめて「諸費用」と呼びます。諸費用はローンで組めないことが多く、現金で用意するのが一般的です。
＜主な諸費用の例＞
仲介手数料： 不動産会社に支払う成功報酬
登記費用： 物件の所有者であることを法的に登録するための費用
不動産取得税： 不動産を手に入れた時に一度だけかかる税金
印紙税： 売買契約書に貼る印紙の代金
ローン手数料・保証料： 金融機関に支払う手数料
火災保険料・地震保険料： 万が一の災害に備えるための保険料
具体例でシミュレーション！
頭金(物件価格の10%)： 2,000万円 × 10% = 200万円
諸費用(物件価格の8%)： 2,000万円 × 8% = 160万円
合計：360万円
これが、2,000万円の物件を安心して購入するための自己資金の一つの目安となります。まずはこの金額を目標に、ご自身の貯蓄計画を立ててみると良いでしょう。
自己資金が少ない！「フルローン」や「オーバーローン」のリスクと注意点
そう感じた方もいらっしゃるかもしれません。
インターネットや書籍では、「自己資金ゼロから始める不動産投資」といった魅力的な言葉も目にします。これを可能にするのが「フルローン」や「オーバーローン」です。
フルローン・オーバーローンとは？
フルローン
物件価格の100％、つまり全額をローンでまかなう方法です。この場合、頭金は不要になりますが、諸費用は自己資金で用意する必要があります。
オーバーローン
物件価格に加えて、諸費用の分まで上乗せしてローンを組む方法です。これが実現できれば、まさに「自己資金ゼロ」で不動産投資を始めることが可能になります。
少ない自己資金で大きなリターンを狙うことを「レバレッジを効かせる」と言いますが、フルローンやオーバーローンは、このレバレッジを最大化する手法です。
甘い言葉に潜む3つの大きなリスク
手元資金が少なくても始められるため、一見すると非常に魅力的に思えます。しかし、その裏には無視できないリスクが潜んでいます・・・。
1. キャッシュフローの悪化・赤字リスク
借入額が大きいため、当然ながら毎月のローン返済額も高額になります。
少しでも空室期間が長引いたり、家賃が下落したりすると、キャッシュフローはあっという間にマイナスになり、毎月持ち出しが発生する「赤字経営」に陥りやすくなります。
2. 金利上昇リスクに非常に弱い
現在は低金利が続いていますが、将来金利が上昇する可能性は常にあります。
変動金利で多額のローンを組んでいる場合、金利が1%上がるだけで毎月の返済額が数万円単位で増えることも。これは経営を直接圧迫する大きなリスクです。
3. 売却時に借金だけが残るリスク
この状態で物件を売却しようとしても、売却価格がローン残高に届かず、売っても借金だけが残ってしまう「残債割れ(ざんさいわれ)」という最悪の事態に陥る危険性が高いのです。
安易なフルローンは避けるべき
しかし、特に初心者のうちは、借入額を可能な限り抑えるのが成功の鉄則です。
という不動産会社の甘い言葉だけを鵜呑みにせず、必ずこれらのリスクを理解し、慎重に判断するようにしてください。
賢く始める！自己資金を抑えて不動産投資を成功させる3つのポイント
ポイント1：価格の安い「中古物件」を狙う
新築や築浅の物件は綺麗で人気がありますが、その分価格も高額です。
一方、築年数が経過した中古物件であれば、比較的安い価格で購入することができます。物件価格が安ければ、当然、必要となる頭金や諸費用の額も抑えられます。
特に、都心部の中古ワンルームマンションなどは、価格が手頃でありながらも賃貸需要が安定しているため、初心者の方が最初に狙う物件としておすすめです。
ポイント2：「地方の物件」も視野に入れる
都心部に比べて、地方の物件は価格が格段に安い傾向があります。
同じ利回り（投資額に対する収益の割合）でも、物件価格が半分なら、必要な自己資金も半分で済む計算になります。
ただし、地方物件で最も重要なのは「賃貸需要」の見極めです。
その地域に大学や大きな工場があり、今後も人口が維持されそうか、最寄り駅からのアクセスはどうかなど、入居者が継続的に見込めるかどうかを徹底的にリサーチする必要があります。
価格の安さだけで飛びつかず、将来性まで見据えたエリア選定が成功のカギとなります。
ポイント3：「公的融資」や「提携ローン」を活用する
融資を受ける金融機関の選び方も、自己資金を抑える上で重要です。
例えば、「日本政策金融公庫」は、国の政策として中小企業や個人事業主を支援している金融機関であり、不動産投資への融資も行っています。民間の銀行に比べて、比較的少ない自己資金でも融資を受けやすい傾向があると言われています。
また、不動産会社が特定の金融機関と提携している「提携ローン」を利用するのも一つの手です。長年の取引実績から、審査がスムーズに進んだり、金利面で優遇を受けられたりする場合があります。
まとめ：未来への第一歩は、堅実な資金計画から
- 自己資金の目安は「物件価格の17～30％」が理想
- フルローンはリスクを理解し、慎重に判断すること
- 「中古」「地方」「融資の工夫」で少ない資金からでもスタートできる
不動産投資は、一夜にして大金持ちになるような魔法ではありません。物件という資産を通じて、長期的に安定した収益を築き上げていく、堅実な事業です。
だからこそ、スタート地点である「資金計画」が何よりも大切になります。決して無理をせず、ご自身の状況に合わせて、まずは目標額を設定することから始めてみてください。
そして、知識を深めると同時に、あなたの資産形成を親身になってサポートしてくれる先輩投資家を見つけることが成功への一番の近道です！！！もっと深く資金計画について学びたいと思われたなら、LINEから私へお気軽に相談してください！
