そんな風に思っているみなさん
この記事では、特にマンション投資で「失敗しないため」の重要なポイントをわかりやすくお伝えします。実は、マンション投資の成功は、物件を購入する前の「あること」で、そのほとんどが決まってしまうと言っても過言ではありません。
この記事を読めば、なぜ家賃調査がそこまで重要なのか、そして具体的にどうやって調べ、どんな物件を選べば良いのかが分かります。
安心して不動産投資の第一歩を踏み出せるよう、
一緒に学んでいきましょう！
不動産投資成功の鍵は「家賃」にあり！物件価格が決まる仕組み
マンション投資において、家賃がなぜそこまで重要なのでしょうか？
それは、物件の「収益性」、つまりどれだけ儲かるかを直接的に左右するからです。そして、その収益性が物件の「価格」を決める大きな要因になるのです。
家賃と物件価格の不思議な関係「収益還元法」
不動産投資の世界では、物件の価格を決める方法の一つに「収益還元法（しゅうえきかんげんほう）」という考え方があります。これは、「その物件が将来どれくらいの利益を生み出すか」という点から価格を計算する方法です。
簡単に言うと、計算式は以下のようになります。
1年間の家賃収入 － 経費（管理費など）＝ 1年間の純粋な利益
1年間の純粋な利益 ÷ 還元利回り（※） ＝ 物件の価格
(※)還元利回りとは、投資額に対してどれくらいの利益を期待できるかを示す割合のことです。エリアや物件の種類によって相場があります。
この式を見ると、年間の家賃収入（つまり家賃設定）が高ければ高いほど、物件の価格も高くなる傾向があることが分かりますね。逆に、家賃が低ければ、物件価格も比較的低く評価される可能性があるのです。現在、東京や神奈川の投資用マンションは、この収益還元法によって物件価格が決められています。
「立地」vs「家賃」、どっちが大事？
一方で、「家賃」はどうでしょうか？もちろん相場はありますが、原則、大家であるオーナーが自由に設定できます。つまり、家賃は「自分でコントロールできる」要素なのです。
だからこそ、特に同じような人気エリアで物件を探すのであれば、「家賃」に注目することが、より賢い投資戦略に繋がるのです。
失敗しないための「家賃調査」徹底ガイド！3つの情報源を使いこなそう
では、具体的にどうやって「家賃相場」を調べれば良いのでしょうか？
最も効率的なのは、「購入を検討している物件そのもの、または同じマンション内の他の部屋（類似部屋）の過去の賃貸募集事例や成約事例」を調べることです。これが一番リアルな情報と言えるでしょう。
1. 不動産屋さんの秘密兵器「レインズ」
「レインズ（REINS）」という言葉を聞いたことがありますか？これは、不動産業者専用の物件情報ネットワークシステムです。（https://system.reins.jp/）
一般の人が直接見ることはできませんが、不動産屋さんに依頼すれば、過去にその物件や周辺物件がいくらの家賃で成約したか（実際に借り手がついたか）という貴重なデータを見せてもらえることがあります！
2. 最新情報が満載「ホームズ」や「SUUMO」
おなじみの「ホームズ」や「SUUMO」といった大手不動産ポータルサイトも、家賃調査に役立ちます。
これらのサイトでは、現在募集中（空室）の物件情報だけでなく、過去の募集事例を掲載している場合もあります。
これらのサイトを利用する際も、必ず「賃料」と「管理費・共益費」を合計して、実質的な家賃負担額を確認するようにしましょう。サイトによっては、管理費などがパッと見て分かりにくい場所に記載されていることもあるので、「詳細を見る」などのボタンをクリックして、しっかりと確認することが大切です。
3. 地元の不動産屋さんにヒアリング！
上記のデータベースやサイトで情報を集めるのと並行して、ぜひ行ってほしいのが「物件近くの地元の不動産屋さんへのヒアリング」です。そのエリアで長く営業している不動産屋さんは、ネットには出てこないような貴重な情報を持っていることがあります。
例えば・・・
「このマンションのこのタイプのお部屋なら、だいたい〇〇円くらいで入居者が決まりますよ」
「最近、近くに新しい商業施設ができて、若い単身者の需要が増えていますね」
「実は、この物件の隣に将来的に大きな建物が建つ計画があって、日当たりが悪くなるかもしれませんよ」といった、生の声を聞ける可能性があります。
賢い物件選びの秘訣！「割安な家賃」の物件を狙うべき理由とは？
それは、「同じマンションの、同じような広さの部屋でも、
募集されている家賃に意外とバラつきがある」ということです。
例えば、SUUMOなどで過去の募集賃料を調べてみると、同じ25㎡くらいの部屋でも、
Aの部屋：合計家賃88,000円（賃料79,000円＋管理費9,000円）
Bの部屋：合計家賃79,000円（賃料69,000円＋管理費10,000円）
といったように、数千円から1万円程度の差が出ているケースは珍しくありません。
？？もし投資家として、AとBのどちらかの部屋を購入できるとしたら、どちらを選びますか？？
一見すると、家賃が高いAの部屋の方が儲かりそうに思えるかもしれません。しかし、不動産投資家としての視点では、実は「Bの部屋（家賃が安い方）」を選ぶ方が、長期的には有利になる可能性が高いのです。その理由を説明しましょう。
「割安家賃」がもたらす2つのメリット
1.購入価格を抑えられる可能性
先ほど説明した「収益還元法」を思い出してください。
家賃収入が低い物件は、物件価格も低く評価される傾向があります。つまり、同じマンション、同じ広さ、同じような条件の部屋であれば、家賃設定が低い方が、物件の購入価格も相対的に安くなる可能性があるのです。
仮に、上記のAとBの部屋の還元利回りが同じ4%だったとしましょう。
（分かりやすくするため、経費は一旦無視して単純計算します）
Aの部屋の評価額（概算）：88,000円 × 12ヶ月 ÷ 4% ＝ 2,640万円
Bの部屋の評価額（概算）：79,000円 × 12ヶ月 ÷ 4% ＝ 2,370万円
2.将来的な賃料アップの余地
現在、相場よりも少し安めの家賃で入居者がいる物件を購入した場合、将来的にメリットが生まれることがあります。
例えば、現在の入居者が退去した後、新しい入居者を募集する際に、周辺の相場に合わせて家賃を少し引き上げる（賃料アップ）ことができるかもしれません。また、契約更新のタイミングで、交渉次第では家賃を上げられる可能性もゼロではありません。
最初から相場ギリギリ、あるいは相場よりも高い家賃設定の物件だと、これ以上の賃料アップは難しくなりますし、むしろ空室リスクが高まる可能性もあります。しかし、少し割安な家賃の物件であれば、将来的に収益性を改善できる「伸びしろ」があると言えるのです。
実際、いまの日本は物価が上昇しています。当然、家賃相場も上昇傾向です。私も含め、東京に物件を所有するほとんどのオーナーは、新しい入居者を募集する際、家賃を引き上げています。
エリア利回りより「家賃」に着目すべき理由
近年では、全国的に不動産価格が上昇し、エリア利回りは低下傾向にあります。つまり、同じ家賃収入を得るために、より多くの資金が必要になっているということです。
また、金融機関がマンションの融資評価をする際、例えば都内の物件であれば、かなり大まかな評価しかしていないケースも見られます。
そうなると、どこまで細かくエリア利回りにこだわっても、実は大差ないという状況も起こり得るのです。だからこそ、自分でコントロールしやすく、かつ物件価格にも大きな影響を与える「家賃」という要素に注目し、「できるだけ割安な家賃設定（下限値に近い）の物件を狙う」という戦略が、より合理的と言えるのです。
まとめ：不動産投資の第一歩は「正しい知識」から
物件の価格は、その物件が生み出す「家賃」によって大きく左右されます。そして、その家賃設定は、あなたの工夫次第で将来的に改善できる可能性を秘めているのです。
「相場よりも高い家賃で募集されているから、きっと良い物件に違いない」
「営業マンが良いと言っているから大丈夫だろう」
そんな風に安易に考えてしまうと、気づかぬうちに不利な条件で物件を購入してしまうことになりかねません。
不動産投資は、決して楽して儲かる魔法の杖ではありません。しかし、正しい知識を身につけ、適切な手順で物件を選べば、あなたの将来にとって心強い資産形成の手段となり得ます。
この記事が皆さんのマンション投資への第一歩となれば幸いです。
