プロが教えるK%活用法と繰り上げ返済の黄金ルール

この判断を誤ると、資産形成のスピードが大幅に遅れてしまう可能性があります。

そこで今回は、プロの投資家が実践している「 K% 」という指標を使った最適な繰り上げ返済戦略についてご紹介します。この方法を理解し実践することで、あなたの不動産投資のパフォーマンスを劇的に向上させることができるでしょう。

繰り上げ返済の種類とキャッシュフロー戦略

期間短縮型

期間短縮型は、毎月の返済額はそのままで返済期間を短くする方法です。この方法では総返済額（支払う利息の総額）を抑えることができますが、毎月の支払い負担は変わりません。

返済額軽減型

一方、返済額軽減型は返済期間はそのままで、毎月の返済額を減らす方法です。この方法を選ぶと、ローンを完済する前から手元に残るお金（キャッシュフロー）が増えていきます。

資産形成を効率的に進めるなら、返済額軽減型の繰り上げ返済が圧倒的におすすめです。なぜなら、増えたキャッシュフローを次の投資に回すことで、「お金がお金を生む」好循環を早期に作り出せるからです。

例えば、月々の返済額が5万円減れば、年間60万円の余剰資金が生まれます。この資金を頭金に活用すれば、次の物件取得までの期間を大幅に短縮できるのです。

K%とは？最適な返済優先順位を科学的に判断する方法

計算方法はシンプルです：K% = （ローン年間返済額 ÷ ローン残債）× 100

この数値が高いほど、繰り上げ返済による効果が大きいと判断できます。つまり、K%が高いローンから優先して返済することで、最も効率的にキャッシュフローを改善できるのです。

具体例で見てみましょう！

A物件：残債1,800万円、金利2.1%、借入期間25年
B物件：残債700万円、金利1.8%、借入期間10年

一般的な考え方では、金利が高いA物件から返済したほうが良いと思われがちです。しかし、K%で計算してみると・・・・・・・

B物件のK%が約2倍高いことが分かります。これは、B物件のローンを優先して返済する方が、キャッシュフロー改善効果が大きいことを科学的に示しています。

繰り上げ返済効果の比較分析とリスク管理戦略

実際に100万円の繰り上げ返済（返済額軽減型）をした場合の効果を詳細に比較してみましょう。

B物件への繰り上げ返済は、A物件と比べて約2倍のキャッシュフロー改善効果があることが明確です。この余剰資金を次の物件の頭金や別の物件の繰り上げ返済に回すことで、資産形成のスピードが加速します。

ただし、K%だけを見ていると見落としがちな重要なリスク要因があります。
それは「金利上昇リスク」です。金利上昇リスクと対策の解説はコチラ⬇︎⬇︎⬇︎

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1.25倍ルール

これは、金利が上がっても返済額が元の1.25倍以上にはならないというルールです。

しかし、これは一見すると借り手に優しいように見えますが、実は利息の支払いが先送りになるだけで、元金の減りが遅くなるという問題を引き起こします。長期的には総返済額の増加につながるのです。

このリスクを考慮して、先ほどのA物件の金利が2.1%から3.1%に上がった場合を分析してみましょう！

金利が上がってもK%は5.43%となり、B物件のK%（10.93%）より依然として低いままです。このケースでも、B物件を優先して繰り上げ返済するのが合理的な判断と言えます。

そのような場合は、将来の金利上昇シナリオを複数想定し、各シナリオでのK%を計算して比較検討することをお勧めします。

最後に

不動産投資は長期的な視点で取り組むことが成功の鍵です。K%という科学的指標を活用して、感覚や勘ではなく、データに基づいた合理的な判断で資産形成を進めましょう。

ぜひご自身の物件のK%を計算してみてください。その結果に基づいて最適なローン返済戦略を立てることで、不動産投資の成果を最大化できます。

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最後まで読んでいただきありがとうございました。これからも皆さんにとって有益な記事を発行していきます。ぜひお楽しみに！

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