不動産投資における金利上昇リスクと対策

不動産投資における金利上昇リスクと対策

とうとう恐れていた通知が届く

先日、私が投資物件の融資を受けているソニー銀行から1通のメール。

タイトルは「次回ローン新金利のお知らせ」もう嫌な予感しかしません。

開封すると「次回からの新しい金利が決まりましたので、ご連絡します。」とのこと。

1.85%→2.15% とのこと。+0.3%です。

金利なので、こういうことは想定の範囲内でした。

けど、現実になってみると、少なからず動揺します。

毎月の返済額は【 74,393円→77,628円 】となり、+3,235円です。

ほかにも2つの物件もソニー銀行から融資を受けているので、合計すると+10,514円になります。

日本の金融政策は2024年以降、大きな転換期を迎えています。

長年続いたゼロ金利政策からの脱却により、金利上昇が現実味を帯び、不動産投資家にとって大きな関心事となっています。

特に、これから不動産投資を始めようとする初心者にとっては、金利の変動がどのような影響を与えるのか理解しておくことが重要です。

金利上昇と不動産投資の関係：家計にも影響が？

金利が上昇すると、不動産投資にどのような影響があるのでしょうか？

ポイント1 融資コストの増加：毎月の返済額が増える？

不動産投資では、多くの場合、物件購入資金をローンで賄います。

例えば、2,000万円の物件を35年ローンで購入し、最初は年1％の金利だった場合、月々の返済額は約56,000円です。しかし、もし金利が2％に上昇すると、月々の返済額は 約66,000円 になります。

冒頭で紹介した私の例だと、0.3%の金利上昇なので、毎月の負担増は3,000円程度でした。

しかし、1％の金利上昇だと、毎月1万円以上の負担増となるわけです。この増加分は家計に直接影響し、キャッシュフロー（収入から支出を引いた残りのお金）を圧迫します。

特に注意が必要なのは「変動金利」を選んでいる場合です。

変動金利は市場の金利変動に応じて上下するため、今後さらに金利が上がれば返済額も自動的に増えるリスクがあります。

一方、「固定金利」は契約時点で決まった金利が変わらないため、将来的な金利上昇による影響を避けることができます。

ポイント2 不動産価格への影響：売却しづらくなる？

もう一つ重要な点は、不動産市場全体への影響です。

一般的に、金利が上昇すると住宅ローンや不動産投資ローンの返済負担が大きくなるため、不動産を購入する人が減少します。

需要が減れば、不動産価格も下落する可能性があります。

例えば、地方や人気のないエリアでは特にこの傾向が強く出ることがあります。築年数が古い物件やアクセスが悪い物件などは、買い手が見つかりづらくなるかもしれません。

不動産市場への影響：価格とキャップレート(期待利回り)の関係

次に、不動産市場全体への影響についてもう少し詳しく見てみましょう。

価格への影響

しかし、一方で経済成長や物価上昇（インフレ）が進行している場合には、賃料収入も増加する可能性があります。

賃料収入が増えれば、その分だけ純収益(家賃収入から管理費などを差し引いたもの)も増加します。この純収益の増加は、不動産価格を押し上げる要因となります。

キャップレートへの影響

キャップレートとは、不動産価格と純収益との関係を示す指標です。簡単に言うと、「その物件を買った場合にどれくらいのリターン(利益)が得られるか」を示すものです。

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例えば、不動産価格が下落しても純収益(家賃収入など)が変わらなければ
➡︎キャップレートは上昇

一方で、不動産価格が変わらず純収益だけ増加した場合には
➡︎キャップレートは低下

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このように、不動産価格とキャップレートは相反する関係になることがあります。そのため、市場状況や経済状況をよく観察しながら、自分の投資物件の価値や将来性について考えることが重要です。

金利上昇リスクへの対策：初心者でもできる３つの戦略

対策1 資金繰り対策：余裕資金を確保しよう

頭金を多めに用意したり、予備資金を確保しておくことで、万一返済額が増えても余裕を持って対応できます。

また、不測の事態(空室リスクや修繕費など)にも対応できるよう、十分な余裕資金を持っておくことは非常に重要です。

対策2 ローン戦略：借り換えや繰り上げ返済を検討しよう

ただし、借り換えには手数料がかかります。そのため、手数料負けしないように、借り換えのメリットについては綿密なシミュレーションが必要です。

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注意してほしいのは、繰り上げ返済の際、返済額軽減を選択することです。そうしないと、毎月の収支改善につながりません。

例えば、冒頭で紹介した私の物件であれば、100万円を繰り上げ返済(返済額軽減)すれば、金利上昇による毎月の増額分を超えて返済額を減らすことができます。

毎月3500円の返済額軽減であれば、年間で42,000円です。

100万円の投資で毎月42,000円が手に入ると思えば、効率は悪くないですよね。

このように、変動金利を選んでいる場合、繰り上げ返済のための余剰資金を用意しておくことは大切です。

対策3 ポートフォリオ戦略：売却も視野に入れよう

もし今後さらに大きな金利上昇や市場低迷が予想される場合、一部物件を売却して現金化するという選択肢もあります。

売却益は、新たな投資機会への転換や今後のローン返済資金として活用できます。ただし、市場状況や物件ごとの特性をよく分析したうえで判断することが重要です。

まとめ：リスクを理解して賢く対応しよう

不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、その中でも「金利上昇」は非常に大きな要素です。しかし、このリスクは事前に理解し適切な対策を講じることで十分コントロール可能です。

それぞれ自分自身の状況や目標に合わせて柔軟に対応することで、不動産投資で成功する可能性も高まります。

最後に

最後まで読んでいただきありがとうございました。これからも皆さんにとって有益な記事を発行していきます。ぜひお楽しみに！

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