これから不動産投資を始めたい方や、すでに物件をお持ちの方にとって
そんな不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。
今回は、私の投資経験も踏まえつつ、金利上昇が不動産投資に与える影響と、私たちがとるべき具体的な対策について、わかりやすく解説していきます。ぜひ最後までリラックスして読んでみてくださいね。
【金利上昇の仕組み】不動産投資ローンの種類とリスクを正しく理解しよう
まずは基本のおさらいです。
不動産投資で利用するローンには、大きく分けて「固定金利」と「変動金利」の2種類があります。
低い金利で借りられれば、その分、毎月の返済額が少なくて済みますからね。
しかし、この「変動金利」こそが、今回のテーマである金利上昇リスクの主役なのです。
変動金利とは何か？
変動金利とは、その名の通り「世の中の景気や政策に合わせて、返済の途中でも金利が変わるタイプ」のローンのことです。
一般的に、不動産投資ローンの変動金利は「短期プライムレート」という指標を基準に決められています。少し難しい言葉が出てきましたが、簡単に言えば「銀行が優良企業にお金を貸すときの最安金利」のことです。
住宅ローンとの決定的な違い
それは「マイホームを買うときの住宅ローン」と「不動産投資ローン」は、ルールが全く違うということです。
住宅ローンの変動金利には、借り手を守るための「5年ルール」や「125%ルール」という激変緩和措置（げきへんかんわそち）がついていることが一般的です。
これにより、マイホームの住宅ローンでは支払いが急激には増えません。
しかし、不動産投資ローンの場合、これらのルールが適用されないケースが大半なのです。つまり、金利が上がったその翌月から、あるいは次回の金利見直し時期から、すぐに返済額がドカンと増える可能性があるということです。
投資用ローンはあくまで「事業資金」としての貸し出しです。銀行側も「あなたはプロの事業者なのだから、金利変動のリスクくらい自分で管理してくださいね」というスタンスなのです。
だからこそ、私たちは一般の住宅購入者以上に、金利の動きに敏感にならなければなりません。ニュースで「日銀が金利を上げるかも」と報じられたら、それは決して他人事ではないのです。銀行から送られてくるメールや郵便物をきちんと確認してみてください。
金利上昇による収支悪化の恐怖を経験
さて、仕組みがわかったところで、次は実際に数字を見ていきましょう。
「金利が上がると大変だ」と頭ではわかっていても、具体的にいくら負担が増えるのかイメージできていない方が多いのが実情です。
ここでは、私の例をお伝えします。数字のインパクトを肌で感じてください。
借入金額：2,810万円
返済期間：35年
返済方法：元利均等返済（毎月の返済額が一定になる返し方）
現在の金利：1.65%
この条件でスタートした時点での毎月の返済額は、87,977円でした。家賃収入が99,500円なので、1.1万円ほどのプラスです。
スタート後、約5年半が経過した現在
借入の残りは2,552万円です。そして、金利は今月(2026年1月)から2.5%となりました。1.65%からいきなり2.5%になったわけではありません。じわじわと上昇して、とうとう2.5%に到達したのです。
毎月の返済額は99,378円になりました。
家賃収入が99,500円なので・・・収支は赤字です！
物件を持っているだけで、毎月お財布からお金が消えていきます。
「イールドギャップ」が消滅するリスク
物件の実質利回り：5%
借入金利：2%
イールドギャップ：3%
この「3%」の差が、投資家の利益の源泉です。
しかし、金利が上がって借入金利が4%や5%になってしまうと、このギャップが無くなります。ギャップが無くなるということは、投資としての旨味がゼロになる、あるいはマイナスになることを意味します。
数字で見ると恐ろしさが実感できますよね。
借入金額が大きければ大きいほど、この影響は甚大になります。金利上昇リスクは、規模拡大を目指す投資家ほど真剣に向き合わなければならない課題なのです。
「もう上がらないだろう」という楽観視も禁物です。不動産投資は数十年単位の長い事業です。その間に金利が一度も上がらないと考える方が、むしろ不自然だと言えるでしょう。
では、私たちは指をくわえて破綻を待つしかないのでしょうか？
いいえ、そんなことはありません。
【対策と防衛策】金利上昇に負けない！お金を守るための具体的なアクション
ここからが本題です。
金利上昇という向かい風の中で、どのようにして大切な資産とキャッシュフローを守り抜くか。私が実践し、多くの成功大家さんも取り入れている3つの具体的なアクションをご紹介します。
1. 繰り上げ返済で元本を減らす
最も確実で、かつ王道の対策は「借金を減らすこと」です。これを「繰り上げ返済」と言います。手元にある現金を使って、ローンの元金を減らしてしまうのです。借金の残高が減れば、当然ながら毎月かかる利息の金額も減ります。
期間短縮型：毎月の返済額は変わらず、返済期間が短くなる。
返済額軽減型：返済期間は変わらず、毎月の返済額が安くなる。
「手元の現金が減るのは怖い」と思うかもしれません。
しかし、金利2.5%の借金を放置しておくことの方が、資産を目減りさせる行為と言えます。
余裕資金があるなら、積極的に借金を減らし、毎月の返済額を軽くして「安全圏」を確保しましょう。これが、どんな経済状況でも生き残るための財務体質の強化です。
2. 借り換えを検討する
次に検討すべきは、ローンの「借り換え」です。
これは、今借りている銀行よりも良い条件（低い金利）を提示してくれる別の銀行に、借金を乗り換えることです。
そう思うかもしれません。
また、あなたがこれまできちんと返済を続けてきた実績があれば、他の銀行が「優良顧客」として歓迎し、好条件を出してくれる可能性は十分にあります。
あるいは、現在の銀行に「他行への借り換えを検討している」と相談することで、金利の引き下げ交渉ができる場合もあります。
これを「金利交渉」と言います。ただし、この交渉は素人がいきなり「金利を下げてくれ！」と言っても相手にされません。
といった、具体的な根拠（他行の試算表など）を持って交渉するのがプロのやり方です。
少し手間はかかりますが、成功すれば効果は絶大です。0.5%でも金利が下がれば、大助かりといえます。
3. 家賃収入を上げる
ここまでは「支払いを減らす」話でしたが、最後は「収入を増やす」という攻めの対策です。
金利が上がる局面というのは、一般的に「インフレ(物価上昇)」が起きている局面でもあります。物の値段が上がる世の中であれば、家賃も上げてしかるべきなのです。
もちろん、今住んでいる入居者さんの家賃をいきなり上げるのは難しいでしょう。しかし、退去が出て新しい入居者さんを募集するタイミングはチャンスです。
家賃を3,000円でも5,000円でも上げて募集してみましょう。
たかが数千円と思うなかれ。家賃収入の増加は、そのまま金利上昇による返済増を相殺してくれます。「金利が上がった分は、家賃値上げでカバーする」これができれば、インフレに強い最強の大家さんになれます。
4. さっさと売却する
そういった場合は、さっさと売却するのも選択肢となります。
無理に保有し続けても、損が大きくなる一方なら、傷が浅いうちに損切りする。じつは、私もさきほどの物件の売却を検討しています。
残っている借入金額よりも高く売れれば、当然、利益が出る。
「人気のエリア」
「築浅」
「家賃が相場よりも高い」
こういった条件が揃っていれば、高く売れる可能性が高まります。そうなると、購入時点でいかに良い物件を選ぶのかが勝負といえますね。
最後に：投資家としての心構え
✔️ 繰り上げ返済で守りを固める。
✔️ 借り換え交渉で条件を良くする。
✔️ 家賃値上げで収入を増やす。
✔️ いっそのこと売却する。
これらを実行に移すことで、金利上昇リスクは十分にコントロール可能です。
一番怖いのは、思考停止に陥り、何も対策をしないことです。
金利のニュースを見て不安になるだけでは、状況は良くなりません。不動産投資は「不労所得」と言われることがありますが、実際は「経営」です。経営者であるあなたが、外部環境の変化に合わせて舵取りを行わなければ、船は沈んでしまいます。
金利上昇というピンチを、ご自身の賃貸経営を見直す機会と捉えてみてください。
・無駄な経費はないか？
・今の金利は適正か？
・家賃は相場より安すぎないか？
これらを見直して筋肉質な経営体質になれば、金利が上がろうとも、あなたの不動産投資は揺るぎないものになります。
最後までお読みいただき、ありがとうございました！
