解説していくね！！
不動産投資では必ず話題になるテーマ
不動産会社はメインで扱っている物件によって、どちらかを推している場合がほとんどです。
- こうさんのようなお方には、ぜひ新築を！
- 新築はやめたほうがいいですよ！
- 新築のほうが修繕や設備交換の費用がかかりませんよ！
- 中古のほうが資金の回収が早いですよ！
などなど・・・・・・
私も不動産会社の営業マンからいろいろ言われてきました。
不動産投資をこれからスタートしようという時期は、
だれを信じたらよいのか、わからないですよね
サラリーマンのかたわら、コツコツと時間をかけてマンション投資で資産を積み上げ、
いまは脱サラして本業でマンション大家をしている、
そんな先輩たちのお話は役に立つことばかり。
いまでも、1-2か月に1回の飲み会で、情報交換しています！！
結論から言うと、ほとんどの先輩たちは「収益性」という点で新築に否定的な見方をしています。
なぜ新築を1室買ってみたのか？それはのちほどお話しますね。
の前に立地について知りたい方はこちらも読んでみてくださいね！
ここからは、「新築」と「中古」の
メリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。
新築のメリット・デメリット
新築のメリットは・・・・・
- 何といってもキレイでステキだから所有する満足度は高い
- 設備も自分で選べる場合がある
- 新築プレミアム家賃で入居者を募集できる
- 金融機関から長期の融資を受けやすい
- しばらくはメンテナンスのコストがかからない
「新築」のデメリットは・・・・・
- 利回りが低い
- 新築時の入居者が退去すると次は相場どおりの家賃で募集することになる
新築の大きな問題は、上の2点です。
収益物件では通常、取得時に「含み損」を抱えた状態からスタートします。
これは物件価格に不動産会社の利益が乗っているからです。
つまり、取得してすぐに売却すると、数百万円の赤字となります。
これって自動車でも同じですよね。
新築の場合、ただでさえ、利回りが低いのに、
家賃まで下がったら、利回りはさらに下がります。
そうなると、含み損を回収するのに、長い年月がかかるのです。
もし、金融情勢の変化で借入金利が上昇した場合、
最悪、含み損がさらに膨らむことも。
そうなると、どこまでいっても赤字となり、最終的に損切りすることに。
そんなデメリット強めの新築ですが、なぜ、私が1部屋もっているのか？
それは、いろいろと好条件で割安だと判断したから。
いま思えば、割安だったのは、売れ残っていたためだと思います。
そのマンションは総戸数が120くらいのわりと大規模で、
新築とはいえ、全戸を完売させるのに苦戦していたようです。
立地は決して悪くなかったのですが、なんせ戸数が多い。
好条件の裏側には、どうしても完売させたかった
不動産会社の思惑もあったのでしょう。
その新築物件を取得してから3年が経過したとき、
同じマンションでほぼ同条件の部屋が売りに出ていたので、
販売価格からおおよその売却価格を計算してみたら・・・
あと4-5年所有していれば、
ようやく含み損がゼロになるかな、と思いつつも、
家賃の下落におびえる日々です。正直、早く売りたい。
けど、いい経験になりました。
不動産投資家として、きっとムダにはならない
・・・・・・・・・・・・・・・はず。
中古のメリット・デメリット
「中古」のメリットは・・・・・
つまり、
- 利回りが高い
- 家賃が安定している
マンションの価値は収益還元法で算出されます。
なので、家賃が安定していると、物件の価値も下がりません。
これは大家として、心の安定にもつながる大きなメリットです。
最近は、東京のマンションで家賃の上昇傾向が見られます。
私の物件も、昨年、1部屋で退去がありました。
これを機に、家賃を91,500円から94,000円にアップして募集しましたが、
なんとわずか2週間ほどで次の入居者さんが決まりました！！
「東京強し」ですね！
ということで、
メリット強めの中古ですが、デメリットもあります。
「中古」のデメリット
- 設備交換の費用がかかった場合、収益が読みづらい
- 築年数によっては金融機関から融資を受けられない
- 融資を受けられても期間が短いと毎月の返済額が大きくなる
- 金融機関から融資を受けられない物件は売りづらい
こんな感じです。
まとめ
迷ったら成功している先輩投資家に相談すべし
「中古」のほうが「新築」よりもデメリット小さい
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