この記事は以下の内容で構成されています。
「正直不動産２」を見て思ったこと
ドラマの中で「マンション投資」が話題になっていましたね。
主人公・永瀬財地は、マンション投資の ” 難しさ ” を指摘していました。
よくある例が、マンション投資の本を読んで（その本も業者関係者が書いたもの）
あとは営業マンの言葉を信じて購入する。これは、どう考えてもリスクがありますよね。
都心では2,000万円台は当たり前。場合によっては3,000万円を超えます。
なのに「販売側」の説明をきくだけで購入に踏み切るのは危なすぎますよね。
何度も言っていますが、マンション投資は「賃貸経営」です。
なので市場のリサーチは必須。
冷静に考えてみましょう。
いくら「中立的」といった文言を掲げていても、業者である以上、
結局は自分が販売している物件をすすめてくる。
それは当然だと思います。物件を売らないとお金を稼げない。
一方、わたしは不動産が完全に趣味なので、困っている人がいたら助けたい。
ただ、それだけです。
同じような考えの仲間たちと1-2ヶ月に1回、
集まってワイワイ飲んだり食べたりしています。もうほんと楽しい。
この1年で利回りはどう変化したのか
さて、ここから本題に入ります。
私の趣味のひとつが、物件情報を集めて分析することです。
大手の不動産会社さんから物件情報を提供してもらっています。
（※もちろん金融機関の融資で優遇金利が使える業者売主物件です）
最近、物件の価格が「上がった」とか「下がった」とかいろんな話が飛び交っていますよね。
そこで…
物件の場所は「門前仲町」徒歩10分以内。
「門前仲町」といえば、東京メトロ東西線、都営大江戸線の2路線が使えて、都心にも近い好立地です。
その「門前仲町」で、過去1年間に売られていた物件の利回り（ネット）がこちらです。
（※利回り（ネット）とは、家賃収入から諸費用を引いた年間の手取り家賃を物件価格で割った数値です）
- 2023年3月 徒歩9分 築5年 25.3㎡ 利回り 3.8%
- 2023年4月 徒歩8分 築9年 26.1㎡ 利回り 3.8%
- 2023年6月 徒歩8分 築9年 26.1㎡ 利回り 3.8%
- 2023年9月 徒歩3分 築6年 25.7㎡ 利回り 3.7%
- 2024年2月 徒歩3分 築7年 25.5㎡ 利回り 3.4%
ということは、家賃が変わっていなければ、物件価格が上がっていることになります。
なぜなら、通常のマンション投資では、物件価格が次の式で決まるからです。
▶︎「物件価格＝年間の手取り家賃 ÷ 利回り（ネット）」
実際、上の2023年3月に売られていた物件は「3,125万円」でした。
同じ物件ではないので、単純な比較はできませんが、傾向としては明らかに高くなっています。
物件情報を見ていると、都心では全体的に「利回り＝低下」「物件価格＝上昇」の傾向にあります。
これから物件を買うときのポイント
あ、もちろん空室リスクが低い立地であることは言うまでもありません。
何度もお伝えしていますが、立地選びで失敗したら、
もう取り返しのつかない状況になるので、くれぐれもご注意くださいね。
いまだからこそ気をつけたい物件選びのポイントは
1. 現況家賃が割安な物件を選ぶ
2.修繕積立金の上昇が少ない物件を選ぶ
この2点です。もうどちらもめっちゃ大事すぎます。順に説明しますね！
現況家賃が割安な物件を選ぶ
手取り家賃とは、家賃から「管理費」と「修繕積立金」を差し引いた金額です。
この手取り家賃を「利回り」で割り戻すと物件の価格になる。
例えば「手取り家賃＝9万円」「利回り＝4%」なら
年間の手取り家賃 108万円 / 4%＝2,700万円となります。
そうなると、年間の手取り家賃がプラス12万円となり、利回りは上がります。
しかも、売却するときは、エリアごとの利回りで割り戻すので、さきほどの例だと物件の価格は…
年間の手取り家賃 120万円 / 4% = 3,000万円となります。
単純に、物件を売るときに利益が300万円も増えるんです。これはうれしすぎますよね。
なので、利回りが低い現状であっても、
現況の家賃が相場よりも割安な物件であれば「買い」です。
けど、家賃の相場ってどうやって調べれば…と思いますよね。
いろいろ調べる方法はあります。もちろん、不動産会社の営業担当者も教えてくれます。
ただ、「正直不動産２」では実際とは異なる家賃相場をお客さんに伝えていましたよね・・・
実際の相場よりも高い家賃で入居者が見つかります、と。
おそろしい・・・
現在の入居者さんが退去後、
新しい入居者を募集するときに家賃を相場と同等まで下げる必要があります。
そうしないと、入居してもらえないからです。
家賃を下げると「利回り＝低下」「物件価格＝下落」という２重の苦しみが待っています。
一般の方でも使えますので、ぜひチェックしてみてください！
私も日々、家賃相場をチェックしているので、公式LINEから気軽に相談してくださいね。
修繕積立金の上昇が少ない物件を選ぶ
もう一つ大切なポイントはこれです。
修繕積立金が今後、上がるかどうかなんてわかるの？
実は・・・わかるんです！！
ひとつは、長期修繕計画を確認すること。
もうひとつは、現在の修繕積立金が適正かどうか見きわめることです。
ほとんどのマンションでは長期修繕計画に基づいて、修繕積立金も段階的に引き上げていきます。
現在の修繕積立金が安くて「お得だ！」と考えるのは間違いです。
そうしないと、大規模修繕の費用を捻出できないからです。
国交省のガイドラインには、修繕積立金の平均額について、目安が示されています（下表）
国交省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和5年4月追補版）・7頁より抜粋
chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600153.pdf
上の表を見ればわかるとおり、
修繕積立金が1㎡あたり250円を下回っている物件は、
値上げされる可能性が高いと考えるべきです。
もし、現在の修繕積立金が国交省の平均額よりも低い場合、
将来的に1㎡あたり250円となった場合の利回りや売却価格も
シミュレーションしておくと良いでしょう。
このあたりも、私は国家資格「賃貸不動産経営管理士」に
合格しているので、気軽に相談してくださいね！
※ 最後まで読んでいただきありがとうございました。
※ これからも皆さんにとって有益な記事を発行していきます。ぜひお楽しみに！
