不動産投資を始めるにあたって
【減価償却(げんかしょうきゃく)】という概念は避けて通れません!
減価償却は、不動産投資で利益を得るための重要な仕組みであり、理解することで税金対策や収益管理を効果的に行うことができます。
減価償却とは？
例えば、1,000万円で購入したマンションが、10年後に500万円で売却できたとします。この場合、500万円の価値減損が発生したと考えられます。減価償却は、この価値減損を毎年費用として計上することで、税金の負担を軽減する効果があります。
減価償却の必要性
税金対策
減価償却費は、不動産投資における経費として認められるため、税金対策に役立ちます。減価償却費を計上することで、課税所得が減少し、税金の負担を軽減することができます。
収益管理
減価償却費を計上することで、不動産の価値が時間の経過とともに減っていくことを把握し、適切な収益管理を行うことができます。
減価償却方法
定額法
定額法とは、毎年一定額の減価償却費を計上していく方法です。定額法の償却率は、耐用年数に応じて定められています。
例えば、取得価額100万円、耐用年数5年の減価償却資産を取得した場合、定額法の償却率は0.200です。この場合、定額法の減価償却費は以下のように計算できます。
▶︎【1,000,000 ×0.200=200,000 】
なお、定額法で減価償却をする場合、最後に固定資産がまだ残っていることを示すために、1円を残します。そのため、最後の年のみ、他の年よりも減価償却額が1円少なくなります。
定率法
定率法とは、毎年、前年の残存価額に一定の率を掛けて減価償却費を計算する方法です。
これは、法人・個人事業主を問わず適用されるため、不動産投資においては定額法を使用することが基本となります。
減価償却の具体的なメリット
現金流出の抑制
減価償却費は、実際の現金流出を伴わない費用です。つまり、減価償却を計上することで、現金を手元に残しつつ、税金を軽減することができます。これは、キャッシュフローの改善に直結します。
資産価値の正確な反映
減価償却を行うことで、資産の価値が時間の経過とともに減少する現実を会計上反映することができます。これにより、財務諸表がより現実的なものとなり、投資判断の精度が向上します。
投資戦略の最適化
減価償却を理解し、適切に活用することで、税金対策を含む総合的な投資戦略を最適化することができます。例えば、減価償却による節税効果を見込んで、追加の投資を行う判断がしやすくなります。
具体例で見る減価償却の計算
物件取得価格：3,420万円
土地価格：1,700万円
建物価格：1,720万円
建物附属設備価格：20万円
よって、建物価格は1,720万円 – 20万円 = 1,700万円となります。
減価償却費の計算耐用年数：47年（鉄筋コンクリート造の場合）
定額法の償却率：0.022
減価償却費は以下のように計算されます。
1,700万円×0.022=37.4万円
減価償却を利用した税金対策の注意点
耐用年数を正しく求める
固定資産の耐用年数は、国税庁が公表する耐用年数表に基づいて決定されます。
特に中古資産を購入した場合は、別の計算が必要となるため、注意が必要です。
例えば、鉄筋コンクリート造（RC造）の中古マンションを築10年3ヶ月で購入した場合の耐用年数は、以下のように新築時の耐用年数47年から経過した年数を引いて計算します。
47−(10+0.25)=36.75 年
この計算では、3ヶ月を0.25年として扱っています。
デッドクロスのリスク
デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態を指します。
この状態になると、帳簿上は利益が出ているのに資金繰りが悪化します。特に築古の物件を購入した場合、初期に減価償却費を大きく計上することでデッドクロスに陥りやすくなります。
デッドクロスの具体例
例えば、以下の条件で不動産投資を行った場合を考えてみましょう。
物件価格: 1億円
借入金額: 8,000万円
借入期間: 20年
金利: 年利3%
年間家賃収入: 600万円
年間経費: 100万円
減価償却費: 200万円
年間の元利均等返済額は約540万円（元金返済額約400万円、利息約140万円）となるので、帳簿上の利益は以下のようになります。
600万円−100万円−200万円=300万円
600万円−100万円−540万円=−40万円
このように、帳簿上は利益が出ているのに、実際のキャッシュフローはマイナスとなり、資金繰りが悪化することがデッドクロスのリスクです。
デッドクロスを避けるための対策
物件の選定
築年数が新しい物件を選ぶことで、減価償却費が少なくなり、デッドクロスのリスクを軽減できます。
借入金の調整
借入金の返済期間を長くすることで、年間の返済額を減らし、キャッシュフローを改善します。
収益性の向上
物件の家賃収入を増やすためのリフォームや、経費削減を行うことで、キャッシュフローを改善します。
専門家に相談
減価償却は、複雑な制度であり、自分で計算するのは難しい場合があります。そのため、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
まとめ
この記事では、不動産投資における減価償却について解説しました。
減価償却を理解し、活用することで、不動産投資をより効果的に進めることができるようになります。この記事が、不動産投資を検討されている方の参考になれば幸いです。
※ 最後まで読んでいただきありがとうございました。
※ これからも皆さんにとって有益な記事を発行していきます。ぜひお楽しみに！
私は国家資格「賃貸不動産経営管理士」に合格しているので、気軽に相談してくださいね！
