優良物件は「早いもの勝ち」
前回の記事でお伝えしたとおり、都心では利回りが低下しています。
不動産投資の利回りについてはこちらの投稿がおすすめ！
同じ利回りなら「少しでも好立地の物件を獲得したい！」と考えるのは当然ですよね。
好立地の物件は、将来的に価値も安定しているため、出口としての売却時も有利です。
一方、立地の良くない物件を選んでしまうと・・・・
- 空室が続いて収益が悪化する
- 物件の価値が下がってしまい売却すると損する
- そもそも売却しようとしても買い手がつかない
といったリスクを抱えることに・・・・
私も「〇〇区の〇〇という住所の物件が出たらすぐに教えてほしい」と不動産会社さんに伝えています。
(あまりにもピンポイントで狙いすぎて、なかなか物件が出ないという難点はありますが…)
もし、条件に合う物件が出てきたら「早いもの勝ち」です。
だれよりも早く申し込みをする必要がある。
昨年、「恵比寿駅徒歩10分未満で、山手線の内側」という私の条件をクリアした物件が出てきました。
そのときも、不動産会社さんから連絡がきてから
「5分後」には「申し込みしたい」という意思表示をしました。
そんなに早く判断できるの？？
と不思議に思いますよね？
不動産会社さんから送られてくる「物件資料」のチェックすべきポイントを押さえておけば
今日ははその「チェックすべきポイント」を解説しますね。
ちなみに、「物件資料」をいっしょにチェックしてほしい、という要望にもお応えしています。
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物件資料でチェックすべきポイント
さて、ここから本題に入ります。
たとえば、不動産会社から「物件資料」がメールなどで送られてきたとします。
最初にチェックすべきポイントは3つです。
1. 立地
真っ先に見てほしいのは、やはり「立地」です。
通常、「〇〇駅 徒歩〇分」というように、最寄り駅からの所要時間が書いてあります。
「徒歩10分未満であること」は必須条件ですが、もう一つ大切なチェックすべきポイントは
「複数の駅が徒歩10分未満かどうか」です。
しかも、徒歩10分未満の駅がいずれも「都心へのアクセスに便利」であればバッチリです。
電車はいろいろな事情で「運転見合わせ」があります。
そんなとき、1つの路線しか使えないと「帰宅できない…」なんてことも。
なので、複数路線が使える物件のほうが、当然、人気があります。
東京に馴染みがあれば、駅名を見ただけで、
都心からの距離感やアクセス性を瞬時に判断できますよね。
ただ、地方にお住まいだと、東京の路線図なんて頭に入っていないと思います。
路線図を確認して、都心までの所要時間を調べて…
という作業に時間がかかってしまい、優良物件を他の人が申し込んでしまった…
そういう事態を避けるためにも、
立地の条件を不動産会社さんに伝えておけば、検討に要する時間を短縮できます。
2.利回り
投資用不動産の場合、多くの「物件資料」には、「利回り」が書いてあります。
ここで注意しなければいけないのは、
その利回りが「表面利回り」と「実質利回り」のどちらなのか、ということです。
(「実質利回り」＝「利回り（ネット）」)
表面利回りで記載している不動産会社さんも少なくありません。
金融機関の融資を使える物件であれば、
立地で「実質利回り」が決まっているから、
計算するまでもないのですが…
このあたりは今後、別の記事でくわしく説明しますね！
実質利回りは次の式で計算します。
実質利回り（％）＝年間の手取り家賃／物件価格
ここで、「手取り家賃」とは、
毎月の家賃から「管理費」と「修繕積立金」を差し引いた金額です。
たとえば、毎月の家賃が「9万円」でも
「管理費 7,000円」「修繕積立金 5,000円」の場合、
「手取り家賃＝78,000円」となります。
仮に、「物件価格 2,530万円」の場合、実質利回りは次のようになります。
年間の手取り家賃（78,000円×12ヶ月）／物件価格（2,530万円）＝3.7%
ちなみに表面利回りは「90,000円×12か月／2,530万円＝4.27%」です。
くれぐれも、表面利回りだけを見て、
実質利回りが適正なのかどうかは、
金融機関からの融資を受けられるかどうかで異なります。
不安な場合は、いつでも公式LINEから相談してくださいね！
3.固定費の変更予定
じつは②の利回りにも影響する大切なポイントがこれです。
固定費？変更？どういうこと？
って思いますよね。
変更とは今後の値上げ予定です。
昨今、マンションの数に比べて、
管理会社の数が不足しているため、管理費は上昇傾向です。
管理会社から、マンションの管理組合に対して「値上げ」の打診はめずらしくありません。
また、修繕積立金の「値上げ」に至っては、新築時にすでに計画されていることも。
このあたりは修繕積立金の目安も含め、こちらの記事でも解説しました。
こういった固定費の変更予定が「物件資料」の「備考欄」に書かれていることがあります。
将来、実質利回りが悪化する可能性が高いからです。
もちろん、管理組合の総会で提案が「否決」されることもありえます。
ただ、「値上げの必要がある」から「提案」されるのであって、
それが否決されるようなマンションは、必要な修繕ができなくなることも。
補足）重要事項調査報告書も大切
今回の3つのチェックポイントを確認したあと、
私はすぐに「重要事項調査報告書」のチェックに移ります。
じつは、この「重要事項調査報告書」にも、
その名のとおり、「重要」なことがたくさん書かれています。
ただ、チェックすべきポイントはそれほど多くありません。
このあたりは今後、順次解説していきますね！
※ 最後まで読んでいただきありがとうございました。
※ これからも皆さんにとって有益な記事を発行していきます。
ぜひお楽しみに！
私は国家資格「賃貸不動産経営管理士」に合格しているので、
気軽に相談してくださいね！
